Escaping a Contract

Most student accommodation contracts are fixed term contracts that follow the Academic year; usually a period of 12 months, running from 1st July to 30th June the following year.

 

If you have signed a fixed term agreement, the legal starting point is that you have a contract and are usually bound by the terms of it for the term specified. This means that you cannot end the agreement before the fixed term ends unless:

 

  • you are living in Cardiff University Residences and you either withdraw from the University or take an approved Interruption of Study;
  • you have a break clause in your tenancy agreement that lets you give notice to end the agreement early; or
  • your landlord agrees to you leaving the tenancy (known as 'surrendering'). If you surrender the tenancy, get your landlord's agreement in writing if possible to avoid disputes later. Student landlords or their agents will usually agree to you surrendering the tenancy agreement if you find a replacement tenant to assume your position on the tenancy until the end of the agreement. If you find a replacement, they will need to sign a new agreement and you will need to get written evidence of your release from your contract. (Make sure that you are not charged inappropriately for this service by visiting our Holding Fees & Prohibited Payments page); or
  • the landlord has committed a repudiatory breach of contract. A repudiatory breach is one that is so serious, it entitles you to terminate the contract and claim damages. Whether or not a breach is sufficiently serious to be repudiatory is a legal decision that ultimately only a court can make. It must either be:
    • a breach of condition, not warranty. Legally speaking a condition of the contract is one that is of such vital importance that it goes to the root of the contract. In a tenancy, this is likely to be the fundamental terms such as living in the accommodation, for the rent and term specified; or
    • a sufficiently serious breach of an innominate term. An innominate term is one that be classed as either a condition or a warranty, depending on the situation. In a tenancy, this can be a term that obliges the landlord to keep the property in good repair. A landlord can breach this term in many different ways, some with insignificant consequences and some very serious. In this case, the breach of the repairing obligation would have to be so serious that it deprives you of the fundamental benefits of the contract. Failure to repair a leaking shower, for example, is highly unlikely to be a serious enough breach to end the contract, but a roof falling in may be.
    • If you believe that the landlord has committed a repudiatory breach and you want to terminate the contract, it is important to act quickly. If you wait too long, you may be deemed to have affirmed the contract. Affirmation of contract occurs when the innocent party in a repudiatory breach chooses to treat the contract as ongoing and urge instead that the breach is remedied. Affirmation will usually be implied if you know of the breach and continue in a way that treats the contract as ongoing, such as living in the house or paying rent.
    • This can be a complex area of law and you may want to seek legal advice before taking action. If you move out and stop paying rent but a court decides that the breach of contract was not sufficiently serious to allow you to terminate, you could end up owing a lot of money through a County Court Judgment (often referred to as a CCJ). CCJs are extremely damaging to your credit rating if you do not settle them in full within a month of the Judgement being made.

 

Leaving early

 

If none of the above apply, you will be legally liable to pay the rent until the end of the tenancy. The landlord cannot force you to live in the property but, if you move out, you may find yourself legally liable for two rents.

Leaving before the fixed term ends without giving notice and without the landlord agreeing is known as 'abandonment'. It doesn't end your agreement and you will remain legally obliged to pay the rent.

Abandonment includes:

  • posting the keys through the letterbox
  • leaving and not going back
  • just telling the landlord that you're leaving

Importantly, if you abandon the property, you are likely to be seen to have committed a repudiatory breach of contract yourself. A repudiatory breach by a tenant allows the landlord to apply for a court order to:

  • make you pay what you owe. This will usually be the lump sum of all remaining rent due under the contract. It may also include other costs if you caused damage or did not clean the property to the required standard before you left.
  • get the property back (take possession). You will still be liable for the remaining rent, even if the landlord gets possession, because you will be deemed to have breached the contract.

Abandoning a tenancy or having rent arrears can be devastating to your credit rating and make it much harder to be accepted into tenancy agreements in the future. Further detailed information is available on our Credit Ratings page.

 

Joint tenants

 

If all members of the house are named on the same contract, you will have what is known as joint and several liability. This means that you are all liable for any shortfall in the rent every month. If you move out without having a right to end your contract, and you do not pay your rent, the landlord can pursue all those named on the contract for the unpaid amount. This can potentially extend to all guarantors, depending on the wording of the guarantor form, which can make things very uncomfortable for you if the remaining tenants are your friends. Anyone that does choose to cover your rent in your absence can also pursue you for that amount and potentially issue a claim against you in Country Court.

If you do not pay and the other tenants do not cover the shortfall, the landlord can apply to the court to evict all tenants and take back the property.

If you do not pay and the other tenants do not cover the shortfall, the landlord can apply to the court to evict all tenants and take back the property. They can also ask the court to order that all tenants pay what they owe under the contract as above.

 

Leaving at the end of your fixed term

 

You can normally leave on the last day of your fixed-term agreement without giving your landlord notice.

Check to see if your tenancy agreement says you must give notice and how much you must give. You must give notice if it says:

  • you must tell your landlord if you plan to leave on the last day
  • when the fixed term expires the tenancy will continue as a periodic tenancy

You should let your landlord know what you plan to do to avoid disputes.

If your fixed term has ended, you haven't signed a new agreement, but you are still living in the property, you will have a 'periodic' tenancy. A periodic tenancy is one that is deemed to continually renew itself, unless you give notice to leave. If you have a periodic tenancy, you are obliged to give one month’s written notice of your intention to move. The landlord has to give you two months’ notice if they want you to leave.

 

Contact Student Advice

Advice@cardiff.ac.uk
+44 (0)2920 781410

 

Dianc o Gontract

Mae'r rhan fwyaf o gontractau llety myfyrwyr yn gontractau cyfnod penodol sy'n dilyn y flwyddyn Academaidd; cyfnod o 12 mis fel arfer, yn rhedeg o 1 Gorffennaf i 30 Mehefin y flwyddyn ganlynol.

 

Os ydych wedi llofnodi cytundeb cyfnod penodol, yn gyfreithiol mae gennych gontract a fel arfer rydych yn rhwym i’w delerau am y cyfnod a nodir. Mae hyn yn golygu na allwch orffen neu adael y contract cyn y cyfnod penodol, oni bai:

 

  • rydych yn byw ym Mhreswylfeydd Prifysgol Caerdydd ac rydych naill ai'n tynnu'n ôl o'r Brifysgol neu'n cymryd Gohiriad Astudiaethau;

    •  

  • mae gennych gymal terfynu yn eich cytundeb tenantiaeth sy’n caniatáu ichi roi rhybudd i ddod â’r cytundeb i ben yn gynnar; neu

    •  

  • mae eich landlord yn cytuno i chi adael y denantiaeth (a elwir yn 'ildio'). Os byddwch yn ildio'r denantiaeth, mynnwch gytundeb ysgrifenedig eich landlord os yn bosibl er mwyn osgoi anghydfod yn ddiweddarach. Bydd landlordiaid neu eu hasiantau fel arfer yn cytuno i chi ildio’r cytundeb tenantiaeth os byddwch yn dod o hyd i denant newydd i gymryd eich lle tan ddiwedd y cytundeb. Os byddwch yn dod o hyd i berson arall, bydd angen iddynt lofnodi cytundeb newydd a bydd angen i chi gael tystiolaeth ysgrifenedig o'r newid. (Gwnewch yn siwr na chodir tâl amhriodol arnoch am y gwasanaeth hwn drwy ymweld â'ntudalen Ffioedd a Thaliadau Gwaharddedig ); neu

    •  

  • bod y landlord wedi cyflawni tor-cytundeb ymwrthodol. Mae toriad ymwrthodol yn un sydd mor ddifrifol fel ei fod yn rhoi'r hawl i chi derfynu'r contract a hawlio iawndal. Mae p'un a yw toriad yn ddigon difrifol ai peidio i fod yn ymwrthodol yn benderfyniad cyfreithiol y gall llys yn unig ei wneud. Rhaid iddo fod naill ai:
    • toriad amod, nid gwarant. Yn gyfreithiol, amod contract yw elfen sydd mor hanfodol bwysig fel ei fod yn mynd at wraidd y contract. Mewn tenantiaeth, mae hyn yn debygol o fod y telerau sylfaenol megis byw yn y llety, am y rhent a'r tymor a nodir; neu
    • toriad digon difrifol o derm dienw. Term dienw yw rhywbeth sy'n cael ei ystyried fel amod neu warant, yn dibynnu ar y sefyllfa. Mewn tenantiaeth, gall hwn fod yn derm sy’n gorfodi’r landlord i gadw’r eiddo mewn cyflwr da. Gall landlord dorri’r term hwn mewn llawer o wahanol ffyrdd, rhai â chanlyniadau di-nod a rhai yn ddifrifol iawn. Yn yr achos hwn, byddai'n rhaid i'r toriad fod mor ddifrifol fel ei fod yn torri elfennau hanfodol, megis manteision sylfaenol y contract. Mae methu â thrwsio cawod sy'n gollwng cyfeintiau bach o ddwr, er enghraifft, yn annhebygol iawn o fod yn doriad digon difrifol i ddod â'r contract i ben, ond efallai y bydd to sy'n disgyn o ganlyniad, yn doriad digon difrifol.
    • Os ydych chi’n credu bod y landlord wedi cyflawni toriad ymwrthodol a’ch bod am derfynu’r contract, mae’n bwysig gweithredu’n gyflym. Os byddwch yn aros yn rhy hir, efallai y bernir eich bod wedi cadarnhau'r contract. Mae cadarnhad contract yn digwydd pan fydd y parti diniwed mewn toriad ymwrthodol yn dewis trin y contract fel un parhaus ac yn annog unioni'r toriad. Bydd cadarnhad fel arfer yn ymhlyg os gwyddoch am y toriad ac yn parhau i drin y contract fel un parhaus, megis byw yn y ty neu berhau i dalu rhent.
    • Gall hwn fod yn faes cymhleth o’r gyfraith ac efallai y byddwch eisiau ceisio cyngor cyfreithiol cyn gweithredu. Os byddwch yn symud allan ac yn stopio talu rhent ond bod llys yn penderfynu nad oedd y tor-cytundeb yn ddigon difrifol i’ch galluogi i ddod â’r contract i ben, yn y pen draw fe allech chi fod yn ddyledus i lawer o arian trwy Ddyfarniad Llys Sirol (cyfeirir ato’n aml fel CCJ). Mae dyfarniadau llysoedd sirol yn hynod niweidiol i'ch statws credyd os na fyddwch yn eu setlo'n llawn o fewn mis i wneud y Dyfarniad.

 

Gadael yn Gynnar

 

Os nad yw’r un o’r uchod yn berthnasol, byddwch yn gyfreithiol atebol i dalu’r rhent tan ddiwedd y denantiaeth. Ni all y landlord eich gorfodi i fyw yn y llety ond, os byddwch yn symud allan, efallai y byddwch yn gyfreithiol atebol am ddau rent.

 

Gelwir gadael cyn i'r cyfnod penodol ddod i ben heb roi rhybudd a heb i'r landlord gytuno fel 'gadawiad'. Nid yw'n dod â'ch cytundeb i ben a bydd rhwymedigaeth gyfreithiol arnoch o hyd i dalu'r rhent.

 

Mae gadawiad yn cwmpasu:

  • postio'r allweddi drwy'r blwch llythyrau
  • gadael a pheidio mynd yn ôl
  • dim ond dweud wrth y landlord eich bod yn gadael

 

Yn bwysig, os byddwch yn cefnu ar y llety, mae'n debygol y byddwch yn cyflawni tor-contract ymwrthodol eich hun. Mae toriad ymwrthodol gan denant yn caniatáu i’r landlord wneud cais am orchymyn llys i:

 

  • wneud i chi dalu'r hyn sy'n ddyledus gennych. Fel arfer bydd hyn yn gyfandaliad o'r holl rent sy'n weddill sy'n ddyledus o dan y contract. Gall hefyd gynnwys costau eraill os gwnaethoch chi achosi difrod neu os na wnaethoch chi lanhau'r eiddo i'r safon ofynnol cyn i chi adael.
  • cael yr eiddo yn ôl (cymryd meddiant). Byddwch yn dal i fod yn atebol am weddill y rhent, hyd yn oed os yw’r landlord yn cael meddiant, oherwydd ystyrir eich bod wedi torri’r contract.

 

Gall rhoi’r gorau i denantiaeth neu gael ôl-ddyledion rhent fod yn ddinistriol i’ch statws credyd a’i gwneud yn llawer anoddach cael eich derbyn i gytundebau tenantiaeth yn y dyfodol. Mae rhagor o wybodaeth fanwl ar gael ar ein tudalen Cyfraddau Credyd

 

Cyd-denantiaid

 

Os yw holl aelodau'r ty wedi'u henwi ar yr un contract, bydd gennych yr hyn a elwir yn atebolrwydd ar y cyd ac unigol. Mae hyn yn golygu eich bod chi i gyd yn atebol am unrhyw ddiffyg yn y rhent bob mis. Os byddwch yn symud allan heb fod gennych hawl i ddod â’ch contract i ben, ac nad ydych yn talu’ch rhent, gall y landlord fynd ar ôl pob un a enwir ar y contract am y swm nas talwyd. Gall hyn ymestyn o bosibl i bob gwarantwr, yn dibynnu ar eiriad y ffurflen gwarantwr, a all wneud pethau'n anghyfforddus iawn i chi os yw'r tenantiaid sy'n weddill yn ffrindiau i chi. Gall unrhyw un sy'n dewis talu eich rhent yn eich absenoldeb hefyd fynd ar eich ôl am y swm hwnnw ac o bosibl gyflwyno hawliad yn eich erbyn yn y Llys Sirol.

 

“Os nad ydych yn talu ac nad yw’r tenantiaid eraill yn talu’r diffyg, gall y landlord wneud cais i’r llys i droi pob tenant allan a chymryd yr eiddo yn ôl.” .

 

Os na fyddwch yn talu ac nad yw'r tenantiaid eraill yn talu'r swm, gall y landlord wneud cais i'r llys i droi pob tenant allan a chymryd yr eiddo yn ôl. Gallant hefyd ofyn i'r llys orchymyn bod pob tenant yn talu'r hyn sy'n ddyledus ganddynt fel yr uchod.

 

Gadael ar Ddiwedd eich Tymor Penodol

 

Fel arfer gallwch adael ar ddiwrnod olaf eich cytundeb cyfnod penodol heb roi rhybudd i'ch landlord.

 

Gwiriwch i weld a yw eich cytundeb tenantiaeth yn dweud bod yn rhaid i chi roi rhybudd a faint y mae'n rhaid i chi ei roi. Rhaid i chi roi rhybudd os yw'n dweud:

  • rhaid i chi ddweud wrth eich landlord os ydych yn bwriadu gadael ar y diwrnod olaf
  • pan ddaw'r cyfnod penodol i ben bydd y denantiaeth yn parhau fel tenantiaeth gyfnodol

 

Dylech roi gwybod i'ch landlord beth rydych yn bwriadu ei wneud i osgoi anghydfodau.

 

Os yw eich cyfnod penodol wedi dod i ben, nid ydych wedi arwyddo cytundeb newydd, ond rydych yn dal i fyw yn y llety, bydd gennych denantiaeth 'gyfnodol'. Tenantiaeth gyfnodol yw un y bernir ei bod yn adnewyddu ei hun yn barhaus, oni bai eich bod yn rhoi rhybudd i adael. Os oes gennych denantiaeth gyfnodol, mae'n rhaid i chi roi mis o rybudd ysgrifenedig. Mae'n rhaid i'r landlord roi dau fis o rybudd i chi os yw am i chi adael.

 

Cysylltwch â Cyngor i Fyfyrwyr

Advice@cardiff.ac.uk
+44 (0)2920 781410

 

Last updated: 23 Jul 2024 11:17